A decisão de vender ou alugar um imóvel que possui dependerá – se não for motivada pela urgência económica – da rentabilidade obtida com os rendimentos do arrendamento. Embora nestes casos seja melhor obter aconselhamento, a perita imobiliária, Borja Mateo, explica uma forma simples de fazer os números.
Os senhorios estão sempre no dilema de vender ou alugar o seu apartamento. Embora as pessoas estejam a dizer o contrário, isto é uma das melhores alturas para vender um apartamento e um dos piores momentos para comprar um, porque os preços planos continuarão a baixar até, pelo menos, 2014.
A razão é muito simples: o dinâmica de aprovisionamento (1,9 milhões de apartamentos em primeira e segunda mão para venda, 1,3 milhões em construção e 2,6 milhões vagos nos grandes centros urbanos), de exigir (220.000 unidades/ano máximo), a partir de população e de situação real do sistema financeiro (atrasos reais de 14-15% em comparação com os 7% oficiais) são imparáveis e levarão os preços a taxas ainda mais baixas durante os próximos anos.
Partindo da ideia de que a forma mais eficaz de parar a erosão de um património agora é vender o apartamento que se tem, coloca-se a questão de como reconhecer se no caso específico é melhor vender ou alugar.
Só alugaremos apartamentos onde obtivermos um rendimento de aluguer. acima 5% (para grandes áreas urbanas) e 8-10% em áreas de férias; isto é, apenas quando os frutos do apartamento (rendas) representam valores acima de 5% (ou 8-10%) do preço de venda potencial do apartamento em qualquer área. Um apartamento cujo rendimento de aluguer é inferior a 5% (ou 8-10%) é muito caro (os frutos não justificam o seu preço), pelo que o seu preço continuará a baixar nos próximos anos. Por este motivo, iremos vendê-lo o mais rapidamente possível.
Para saber mais em qual o preço o meu apartamento ou um apartamento semelhante pode estar a vender no mercado num determinado momento, irei a vários agentes imobiliários a quem direi que desejo vender o meu apartamento dentro de um período de três mesese, desta forma, farão de mim um avaliação real e não fábula. Para poder realizar este exercício correctamente, tenho de conhecer o preço real do mercado do bem.
Os preços das casas cairão muito mais rapidamente assim que os bancos forem forçados a fazer provisões para a o valor real de mercado dos seus bens e obter todos aqueles apartamentos aos preços que o mercado está a oferecer agora (e que são mais caros do que o que oferecerão amanhã, sem dúvida). Este processo positivo irá acelerar ao longo dos anos 2012-2013, de modo que os preços das casas irão cair muito mais rapidamente.
Exemplo de cálculo:
1. aluguer
Rendimentos de aluguer: Mensal/ 1,200 euros – Anual/ 14,400 euros.
Taxas comunitárias/manutenção: Mensal/ 200 euros – Anual/ 2.400 euros
Aluguer líquido: Mensal/ 1.000 euros – Anual/ 12.000 euros
2. venda
Preço de venda desse imóvel ou similar no mercado de segunda mão. = 150.000 euros (não no mercado de apartamentos pertencentes a bancos/bancos e empresas construtoras/promotores, uma vez que este é intervencionado pelo sistema financeiro, que oferece condições de financiamento únicas apenas para os seus apartamentos; nem mesmo se forem apartamentos subsidiados pelo Estado ou similares).
Custos de transacção 11,5% (de 150.000 euros) = 17.250 euros.
Preço de compra efectivo = 167,250 euros
Rendimento de aluguer: 12.000 euros/167.250 euros x 100 =. 7,174%
Este apartamento em particular poderia ser de interesse para para vender apenas nas zonas de Verão (segunda casa) porque o preço dos seus frutos (renda) não justifica o seu preço (= vendo caro). Nos centros urbanos não venderia, porque estaria a livrar-me de uma árvore (o apartamento) que dá muitos frutos (mais de 5% por ano).
Deve também ter-se em conta que os preços de aluguer estão a desmoronar-se.para que os rendimentos futuros da propriedade continuem também a fazê-lo. Por esta razão estou inclinado, quando em dúvida, a vender o apartamento imediatamente.
O número de apartamentos para venda continuará a aumentar acentuadamente ao longo dos próximos anos e a procura irá contrair-se, até porque nesta fase já é impossível esconder o realidade do mercado imobiliário da nossa amada Espanha.
Fonte: Yaencontre.com